诸葛月报6月哈市土地成交140余万平南

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6月的结束也为年的上半年画上了句号，这半年是曲折的，好在国内疫情防控有力，部分城市在4月后复工复产。而部分城市疫情反复使得紧张感并未消除，哈尔滨房地产市场在夏季经历“冰霜期”，截至6月最后一周，哈市二手房均价将为上半年来最低水平。

概述

年6月，个重点城市二手住宅市场均价为元/平方米，环比上涨0.34%，涨幅收窄0.07个百分点；同比上涨1.52%,涨幅扩大0.18个百分点。随着年初的疫情褪去，3月以来价格环比涨幅持续扩大，至6月环比涨幅收窄，市场结束疫情后的快速恢复期逐渐趋向平稳。

1月上半月的新房入市量仅有两盘，土地市场1月共有9宗土地成交，3宗土地出让，期间不乏多个土地规划调整等消息传来。

2月份整个市场收到冲击，新房市场“颗粒无收”，二手房市场也无交易，唯有土地市场还咋活跃，二手房均价下跌至去年底水平，此时线上售房成为趋势。

3月随着疫情的有效控制，各地陆续复工复产，受人员返程以及原材料生产等限制，哈市新房市场仍无新盘涌入。二手房挂牌房源量继续减少，均价继续走低。

4月新房与二手房市场复工，中旬疫情反复，刚见些起色的市场温度再走低，新房、二手房交易受阻。

5月老旧小区改造一直在有序进行，各区拆违使小区“见亮”。二手房价格持续低迷，往年此时楼市交易火热，今年倍显冷清。

6月我们充满了期待，预估二手房市场会在这个月中有所恢复，直至月终，不涨反降。哈市二手房市场在疫情前存在有价无市的局面，这场风波后更加明显。据中介工作人员介绍，二手房均价普遍低于春节前，各小区管控仍很严格，中介机构与购房者不能随意进入小区，很大程度上延缓交易。新房市场仍无新盘入市，而历年的6月正是各大楼盘推新、加推密集时期。好在土地市场相对活跃，土地成交主要集中松北新区，各项政策加持下，发展明显。

二、城市市场分析

2.1政策解读

2.1.1城市政策

01哈尔滨新区重磅推出“新驱25条”！

6月9日重磅发布《中国（黑龙江）自由贸易试验区哈尔滨片区关于加强对外开放深化改革创新的若干政策措施〔（-）A〕》，强力加大政策对冲力度，统筹推进常态化疫情防控和经济社会发展。

“新驱25条“旨在深入贯彻落实中央、省、市推出的”六稳””六保“工作要求，创造性落实好前不久实施的《黑龙江省哈尔滨新区条例》，进一步把疫情造成的损失夺回来，构建新区产业发展新体系、打造产业新生态，增强政策和制度保障。

02我省印发细则：集体户口、产权不足%产权证不作为招生入学依据

按照最新要求，集体户口和产权不足%产权证不作为招生入学依据。年中小学招生过程中发现，个别家长通过办理集体户口方式为孩子入学或转学，各地教育行政和公安部门对政策把握不准，有的地方允许入学，有的地方不允许入学，造成招生秩序混乱。经与省公安厅沟通，认为集体户口不具备个人户口的全部法律效力，将其作为招生入学依据，不符合就近入学对于户口的要求，不符合公平入学的要求，对于学校招生工作尤其是城市热点学校会产生极坏的影响，在今年的实施细则中对此项政策予以明确，集体户口不作为招生入学依据。

03哈尔滨公积金月缴存额上限调整丨较去年提高元

哈尔滨住房公积金管理中心发布《关于调整年度职工住房公积金缴存基数上限的通知》，年住房公积金缴存基数上限为年全市城镇非私营单位在岗人员月平均工资的三倍元、月缴存额上限为元。年，哈市住房公积金缴存基数上限为年全市城镇非私营单位在岗人员月平均工资的三倍元，月缴存额上限为元。

2.1.2行业动态

01.总投资1.05亿元哈尔滨尚志市对58个老旧小区启动改造

让老旧小区停止老龄化，实现“逆生长”。近日，尚志市老旧小区改造项目全面启动。项目计划对58个老旧小区进行改造，总投资1.05亿元。通过小区改造推动城市建设、改善城市面貌、提升市民生活品质。

这次老旧小区改造主要包括：维修楼体节能保温、小区庭院硬化绿化、给排水管线维护、按照路灯照明系统、安装车辆出入管理系统和安全监控系统。改造共涉及栋楼体、户居民，改造建筑面积共57万平方米。

02.道外区滨江街道办辖区拆除80余处违建

截至目前，辖区已拆除危害消防安全等各类违建80余处。日前，在行政执法、消防、公安等相关部门的支持和配合下，滨江街道办事处全力推进拆违工作。拆除前期，办事处、社区工作人员逐户向违建当事人讲清政策、说明道理，为其算清自拆、助拆、强拆的利弊得失“明白账”。在保障社区，除了社区工作者宣讲外，网格员也当起了劝解员。在了解拆除违建对于消除安全隐患、老旧小区改造的意义后，大多数违建当事人表示理解和支持，积极配合，主动自拆。

03.总投资额.8亿元哈尔滨新区集中签约32个项目

在中国（黑龙江）自由贸易试验区哈尔滨片区产业项目签约暨产业政策信息发布会上，32个项目集中签约（其中建设类项目18个，入区类项目14个），总投资额.8亿元。项目的签约落地将进一步推动哈尔滨新区江北一体发展区产业提档升级，构建产业新体系，进一步完善新区城市配套功能，提升城市承载力，为加快新区持续发展提供新动能。

2.2土地市场解读

2.2.16月土地市场成交火爆20宗成交3宗出让

整体来看，去年6/7月份土地市场表现不佳，6月份土地供应面积13.8万平方米，成交面积25.9万平方米。到了7月哈尔滨土地供应12.66万平方米，环比缩减8.19%，供应量下滑，创去年土地供应量新低。

而8月土地市场温度有所回升，土地成交面积约10.20万平方米，近乎是7月土地成交面积的2倍；供应面积更是超过68万平方米。

到了9月，哈市土地供应量再次减少，不到8月的一半。而在成交量方面，受到8月出让土地面积较大的影响，9月哈市土地市场成交面积有一定增加，但涨幅较小。

10、11、12月哈市合计共有21宗土地成交消息以及27宗土地出让消息，这其中还不包括土地规划调整内容，其中十月是全年中土地成交量最多的月份。第四季度也成为年度土地市场最活跃时段，从而也带动楼市市场升温。

今年1月，共计成交土地9宗，成交地块总面积达49.47万平方米，出让土地3宗，出让面积达26.43万平方米。

再看2月，共计成交土地4宗，成交地块总面积37.26万平方米，出让土地2宗。出让地块总面积达28.96万平方米。

到了3月，经历了前两个月的低潮期后，三月份土地市场迎来了推地大爆发，3月份共计成交土地1宗，成交地块总面积25.18万平方米，出让土地19宗，出让地块总面积64.83万平方米。

今年4月仍然是哈尔滨土拍市场的高潮期，4月成交土地18宗，成交地块总面积55.94万平方米，出让土地7宗，出让地块总面积25.76万平方米。

进入5月份，土地市场的热度依旧延续，5月出让土地19宗，出让地块总面积达到了.87万平方米，成交略少，仅成交1宗土地，成交面积达平方米。

到了6月份，哈尔滨土拍市场的热度仍然不减，由于5月份大幅供应土地，6月成交土地高达20宗，创下半年之最，成交地块总面积达.17万平方米，但出让土地略少，仅有3宗，出让地块总面积.2平方米。

数据来源：哈尔滨国土局；整理：诸葛找房

去年6月，成交总额为万元。进入第三季度，土地招拍挂市场表现低迷，7、8、9月份3个月的成交总额共155万元，仅为6月成交总额的38.6%。

10月成交地块共计12宗，创下半年成交量之最。成交总额为万元。

11月土地市场热度有所减少，但活跃依旧，成交总额万元，与10月土地成交总额万元相比，约为10月土地成交总额的五分之一。12月土地成交与出让情况成绩优异。成交总额万元。

进入年1月，土地热度较去年12月有所增加，共成交9宗地，成交总额为万元。

2月份与1月相比有所减少，共成交4宗地，成交总金额为万元，且溢价率为0，与1月份成交总金额相比，约为1月的五分之二。

3月份与前两月相比有所增加，共出让19宗地，出让1宗地，成交总额为万元，约为2月成交总额的1.5倍。

4月份土地市场热度又再一次被点燃，共计成交18宗地，出让7宗地，成交总额为万元，约为3月成交总额的1.5倍。进入5月，虽出让地块不少，但仅成交了1宗土地，成交总额为万元。

到了6月，共计成交20宗土地，创下上半年之最，成交总额为万元，约为上月成交总额的倍之多。

数据来源：哈尔滨国土局；整理：诸葛找房

2.2.2,6月哈尔滨20宗地块成交，面积为1657.79平方米

6月土地成交20宗，用地性质分别为4宗居住用地、12宗商住用地、3宗商业用地、1宗商业用地兼容文化设施用地，成交地块总面积达1657.79㎡，约为上月成交总面积的倍之多。

6月哈尔滨土地成交统计

成交地块总结分析

分城区来看，从上述图表中能清楚发现，松北区依然还是哈市土拍市场最活跃的城区，6月共成交土地20宗，其中松北区占了13宗，成交总额为万元，占6月份成交总额的57.3%。其中绿地集团共成交4宗地、华夏幸福共成交5宗地、枫叶小镇成交2宗地、深哈产业园成交1宗地、科友半导体公司成交1宗地。

除松北区外，本月道外区成交2宗，成交总额为万元，占6月份成交总额的7.2%。香坊区同样成交2宗地，成交总额为万元，占6月份成交总额的24.4%。

然后是南岗区，本月成交1宗土地，成交总额为万元，占6月份成交总额的4.6%。同样的，平房区本月也成交1宗土地，成交金额为万元，占6月份成交总额的6.3%。最后是阿城区，罕见成交1宗地，成交金额为万元，占6月份成交总额的0.2%。

成交地块卫星示意图

6月出让地块共计3宗最高楼面价.4元/㎡

6月哈尔滨土地出让统计

出让地块卫星示意图

出让地块总结分析

01.哈尔滨6月份共有3宗地进行出让，先从地块所处城区来看，哈尔滨6月份共有3宗地进行出让。其中，2宗位于平房区，1宗位于呼兰区。

位于平房区的2宗地，均临近碧桂园欧洲城项目，且项目要求代建用地范围内的公园绿地，并与项目同时开工同时竣工，建成后须无偿移交给经开区管委会指定部门。

位于呼兰区的1宗地块位于呼兰老城区内，地块虽距离哈市主城区较远，但其所在区域内配套齐全，且周边新盘项目较少，此次项目落成后也将为地块所在的呼兰老城区新增一处改善盘新选择。

02.6月出让的3宗地块出让起始价总额为万元，起始楼面价最高为.4元/㎡。这宗地是位于平房区西起规划路，东至哈南七东路，北起规划路，南至云谷大道的NO.HT地块，用地性质为商业用地（B1）、居住用地（R2)、城市道路用地（S1)、公园绿地(G1)，其地处哈尔滨新区平房片区，可作为周边居民改善新选择。

03.纵观整个6月土地出让日程，其中1宗地块于7月下旬出让，2宗地于8月上旬出让。呼兰区1宗地于7月27日公示出让，平房区2宗地将于8月3日公示出让。

2.2.3热门地块地处哈尔滨新区平房片区，将建综合体项目

热门地块分析

此次出让的NO.HT地块位于西起规划路，东至哈南七东路，北起规划路，南至云谷大道，用地性质为商业用地（B1）、居住用地（R2)、城市道路用地（S1)、公园绿地(G1)，用地面积.5平方米，其中可出让地块面积.6平方米，规划地上建筑面积≤394.7，其中可出让地块地上建筑面积≤.2；地下建筑面积以工程证审批为准。规定容积率不大于1.60。该地块出让起始价为万元，起始楼面价.4元/㎡。预计将于年08月03日09时00分在“黑龙江公共资源交易网”开始拍卖。

此次出让的NO.HT地块位于西起哈南七东路，东至哈南十一路，北起规划路，南至云谷大道，用地性质为商业用地（B1）、居住用地（R2)、城市道路用地（S1)、公园绿地(G1)，用地面积.9平方米，其中可出让地块面积.9平方米，规划地上建筑面积≤.0，其中可出让地块地上建筑面积≤.0；地下建筑面积以工程证审批为准。规定容积率不大于1.44。该地块出让起始价为万元，起始楼面价.36元/㎡。预计将于年08月03日11时00分在“黑龙江公共资源交易网”开始拍卖。

此次出让地块不仅将新建商业、住宅，还包含道路交通用地以及公园用地，此举将进一步完善片区内的生活配套，周边的置业热度也将再一次提升。

热门地块位置

2.3二手房市场解读

2.3.16月份二手房市场均价继续降

6月份哈尔滨市二手房挂牌价为元/平方米，环比下降0.07%，较上月降幅扩大0.07个百分点。截至6月末周，哈尔滨二手房挂牌量套，挂牌量较上月减少套。

挂牌量方面，从图中可以看出，当前房源量仅为去年同期三分之一，

从下图中可以看出，自去年11月份开始，挂牌房源量经整改后数量锐减，但均价由此攀升，去年九月，房源量达到最高点，均价最高时为今年的一月份。

今年一月后，哈市二手房均价除二月呈现断崖式下跌后，其余几月处于稳降状态，无较大波澜。2、3月份房源量达到最低点，疫情平稳后，房源量大幅攀升，这也和疫情影响有关，很多企业和个人资金流断裂，急于通过卖房实现资金回流。　

预计7月底均价会小幅走高，房源量将继续上涨，部分购房者选择在疫情期间抄底，也有部分购房者抱着“买涨不买跌”的心理暂缓入市。

数据来源：诸葛找房

2.3.26月哈尔滨二手住宅挂牌房源以刚需、改善型房源为主

6月哈尔滨市二手房市场挂牌房源中平以下房源占比9成，平以下各个面积区间分布较为均衡。90平以下房源占比57%，较上月增长1个百分点；90—平房源占比最多均为32%，与上月持平；其中60—90平房源较占比31%，较上月增加1个百分点。

本月90平以下户型占比较高，一方面说明哈市置换人群积极入市，另一方面可以看出对应的刚需客群逐渐成为二手房购买主力，小户型房源供应力度加大，销路和市场需求量增加，手握小户型房源的业主挂牌积极性较高。

根据当面房屋供应面积来看，刚需户型为市场主导，市民需求一直较大，预计疫情过后，此类房源仍会为市民所需，根据当前购房意向来看，疫情后市民消费观有所转变，实用为主。

数据来源：诸葛找房

从二手房挂牌房源居室分布来看，2居占比最多，占比61%，较上月增加1个百分点；其次为1居室，占比20%，较上月上涨1个百分点；两者占比超8成；市场置换需求依然强烈，3居室占比16%，较上月减少1个百分点；四居室占比2%，五居室为1%。

从整体需求上看，刚需两居仍为首选，市场供应量也成为主导，但需求有所下降。三居室的占比变化量不大，但4月需求上涨，但随着居民经济水平的不断提升，改善型房源也被逐步列入可选范畴之内。但大家期盼的房价大幅缩水恐怕短时间很难实现，多方因素下，二居市场主体的地位不动摇。

数据来源：诸葛找房

2.3.3道里均价最高，为元/平方米；南岗区挂牌房源量居首

从各城区二手住宅挂牌均价来看，道里区以元/平方米领先，较上月相比环降2.09%。经过几月调整，道里区均价最高，且每平米高于南岗区9元。本月只有松北、呼兰、平房三区出现涨幅，其余区域均价呈不同程度下降。平房区因挂牌房源较少，数据仅供参考；松北区每平米上涨元，涨幅达1.11%；呼兰区每平米上涨43元，涨幅达0.55%。

南岗区降幅最大，每平米下降元，降幅达4.47%；其次道外区每平米下降元，降幅2.56%；道里区每平米下降元，降幅2.09%；香坊区每平米下降99元，降幅达0.95%。

数据来源：诸葛找房

从城区挂牌量上来看，全市挂牌总量约为套（5月份为），涨幅8.74%。

各个城区中南岗、香坊、道里三区挂牌量最多。南岗区以套依然领先，第二位香坊区，挂牌量套，第三位道里区，挂牌量20套。

数据来源：诸葛找房

2.3.4南岗降价房源高居榜首，6月累计降价房源量套

从各城区降价房源量来看，南岗区降价房源量最多且遥遥领先于其他城区，6月份共有套降价房源。其次为香坊区，降价房源量为套；第三名是道里区套。

从整体情况看，当前哈市各个区域二手房多以降价为主，受疫情影响，当前市场经济不佳，很多人不得不抛售房产以缓解资金压力，要想更快变现，只能采取降价销售方式。

数据来源：诸葛找房

2.3.5降价房源量TOP20小区套均降价幅度增大

本月降价房源量TOP20小区数据与上月比，整体数量有所减少，在套均降价幅度上也有所减少。南岗区占据8席，道里区占6席，香坊4席、呼兰2席。

占据最多的南岗区中均价较低的征仪花园小区（均价元/㎡），共套降价房源，套均降价3.81万；挂牌均价较高的悦城小区（均价17元/㎡），共80套降价房源，套均降价3.93万。

其余几区中均价较低的呼兰区的滨才城·幸福新居小区（均价元/㎡），共套降价房源，套均降价2.41万；均价较高的是道里区恒盛豪庭二期小区（均价元/㎡），共69套降价房源，套均降价3.88万。

降价房源量最多的小区，是呼兰区的滨才城·幸福新居小区，降价房源量套，小区均价元/㎡，套均降价幅为2.41万元。

套均降价幅度超过4万的小区有4个小区，分别为香坊区的果园星城小区，降价幅度4.66万/套，小区均价元/㎡,；其次是呼兰区的伸马·托斯卡纳小区，降价幅度4.29万/套，小区均价元/㎡；是香坊区中北春城小区，降价幅度4.76万/套，小区均价元/㎡；最后是道里区群力新苑小区，降价幅度4.34万/套，小区均价元/㎡。

2.3.6热点城区6月份量价各显特点，涨降不定

四大主城区6月份量价各不相同。先来看道里区，价格先降后涨，整体来看月末均价较上月有所下降，但道里区现在均价较高，还需时日趋于稳定；南岗区南岗区前三周价格一直稳步下降，在6月里，南岗热点学区房受政策影响出现了交易小高峰，最后一周价格有所上涨，热点学区是南岗区房价支点之一；道外区本月降幅较大，最后一周上升吃力，当前道外区均价在万元边缘，且区域内热点较少，房价涨幅不多。香坊区本月价格呈现不同起伏，一月以来价格下降较多，该区存有价格洼地，房价上涨理由并不充分。

数据来源：诸葛找房

2.4租赁市场解读

租金涨降态势相同南岗区租金最高

目前看6月里各城区租金情况各不相同，南岗租金仍保持首位，呼兰租金排名第三有些意外，呼兰新房、二手房市场在全市行政区中并不靠前，本月资金赶超道里区。

疫情过后租金有上涨趋势，加上各地有效复工复产，租赁行业市场要好于二手房市场，而毕业季马上到来，租金市场又会迎来小高峰。